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Carrez / Boutin

Loi Carrez et loi Boutin : le mesurage de la surface

Le mesurage établit la surface de votre logement : la superficie privative loi Carrez quand vous vendez un lot de copropriété, la surface habitable loi Boutin quand vous le louez. Ce sont deux calculs différents, qui peuvent donner deux chiffres différents pour le même logement. La superficie doit figurer dans la promesse puis dans l'acte de vente ; la surface habitable, dans le contrat de location.

Exigé quand
Lot de copropriété vendu, résidence principale louée
Validité — vente
Aucune durée légale
Validité — location
Aucune durée légale
À la charge de
Le vendeur ou le bailleur
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Validité

Combien de temps il reste valable

Aucun texte ne fixe de durée de validité, ni pour le mesurage loi Carrez, ni pour la surface habitable loi Boutin. Le mesurage ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique : il n'obéit à aucun compteur de 3, 6 ou 10 ans. Votre attestation reste donc utilisable tant qu'aucun travaux n'a modifié la surface du logement. Ce que la loi exige, c'est que la superficie inscrite dans la promesse puis dans l'acte de vente soit exacte le jour de la vente (article 46 de la loi du 10 juillet 1965), et que la surface habitable inscrite au bail soit exacte le jour de la signature. Un mesurage ancien mais juste reste parfaitement opposable ; un mesurage tout neuf mais faux ne vous protège de rien.

  • Tout travaux qui modifie la surface rend le mesurage caduc immédiatement, quelle que soit sa date : cloison montée ou abattue, mezzanine, balcon ou loggia fermé, combles aménagés, doublage isolant, réunion ou division de lots.
  • La vente et la location n'appellent pas le même calcul : un même appartement avec véranda ou combles aménagés affiche deux chiffres distincts, et l'un ne peut pas servir pour l'autre.
  • Une attestation de 2000 reste juridiquement recevable si la superficie n'a pas bougé, mais beaucoup de notaires demandent un mesurage récent au-delà d'une dizaine d'années : c'est un usage d'étude notariale, pas une règle de droit.
  • Le résultat du mesurage ne change jamais la durée : il n'existe pas ici de règle du type « illimité si absence constatée, X ans si présence constatée » comme pour d'autres diagnostics.
  • Le mesurage n'est exigé ni pour une location saisonnière ou un meublé de tourisme, ni pour un bail commercial ou purement professionnel, ni pour un logement de fonction.

Sur place

Comment se passe la visite

La visite est courte et sans nuisance : aucun prélèvement, aucun sondage, aucune ouverture de cloison. Le professionnel commence par établir ce que contient exactement votre lot, à partir du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division — une chambre de service, un WC sur palier ou un cellier peuvent en faire partie et doivent alors être mesurés. Il mesure ensuite pièce par pièce au télémètre laser, déduit les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures, et écarte tout ce qui se trouve sous 1,80 mètre de hauteur. Il vérifie enfin le statut des annexes : cave, garage et place de stationnement sont exclus du calcul Carrez, et une véranda fermée compte en superficie Carrez mais pas en surface habitable. Comptez, à titre indicatif, de 20 à 45 minutes pour un studio ou un T2, et de 45 minutes à 1 h 30 pour un grand logement, un duplex ou un bien atypique ; l'attestation vous est remise le jour même ou sous 24 à 48 heures, avec le détail pièce par pièce.

À préparer avant le rendez-vous

  • Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, que le syndic vous fournit : ce sont eux qui disent ce que contient votre lot.
  • Votre titre de propriété ou l'acte d'achat précédent, qui indique les numéros de lot et la superficie déclarée lors de la vente précédente.
  • L'ancienne attestation de superficie ou de surface habitable si vous en avez une, et les plans du logement s'il en existe.
  • Les justificatifs des travaux réalisés depuis la dernière mesure : factures, déclaration préalable, permis de construire, autorisation de l'assemblée générale.
  • Un accès libre à toutes les pièces et à toutes les annexes comprises dans le lot, y compris chambre de service, WC sur palier, cellier, combles, sous-sol aménagé.
  • Les clés des annexes et, s'il y a lieu, le code d'accès de l'immeuble ; si le logement est loué, prévenez le locataire et convenez d'un créneau avec lui.
  • Des angles de murs, des placards et des zones sous rampants dégagés : inutile de vider les pièces, mais un mur masqué par des cartons empilés se mesure mal.
  • Signalez ce que l'œil ne voit pas : ancienne cloison abattue, coffrage masquant un conduit, mur en doublage, partie du logement qui appartient en réalité au voisin ou à la copropriété.

S'il manque, ou s'il est faux

À la vente d'un lot de copropriété, si aucune superficie n'est mentionnée, la nullité de l'acte peut être invoquée au plus tard un mois après l'acte authentique ; et la signature de l'acte authentique mentionnant, lui, la superficie fait tomber le droit d'attaquer la promesse qui en était dépourvue (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Si la superficie est mentionnée mais que la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle exprimée dans l'acte, vous supportez, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, que l'acquéreur doit réclamer en justice dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance : sur un bien vendu 300 000 € pour 70 m² qui n'en fait que 64, cela représente environ 25 700 €. À l'inverse, si le logement est plus grand qu'annoncé, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. À la location, si la surface habitable ne figure pas au bail, le locataire peut vous mettre en demeure dans le mois de la prise d'effet du contrat, puis saisir le juge dans les trois mois de cette mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer (article 3 de la loi du 6 juillet 1989) ; si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire d'un logement vide peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle à l'écart (article 3-1). Ni la loi Carrez ni la loi Boutin ne prévoient d'amende ou de sanction pénale pour le particulier : les conséquences sont exclusivement civiles et financières.

Les erreurs fréquentes

  • Croire que Carrez et Boutin mesurent la même chose : ce sont deux calculs distincts, et une véranda fermée compte en superficie Carrez mais pas en surface habitable.
  • Croire à une durée de validité de 3, 6 ou 10 ans : ces durées sont empruntées à d'autres diagnostics et recopiées par erreur.
  • Prendre les 5 % pour une tolérance accordée au mesureur : c'est le seuil à partir duquel l'acquéreur peut réclamer une diminution de prix, pas une marge d'erreur.
  • Espérer un supplément de prix si le logement se révèle plus grand qu'annoncé : l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément.
  • Ajouter la cave, le garage ou la place de stationnement à la superficie Carrez : ils en sont exclus, tout comme les lots de moins de 8 m².
  • Penser que le diagnostiqueur remboursera à votre place : c'est le vendeur qui supporte la diminution du prix, à lui ensuite d'agir contre le mesureur.

Aucune certification n'existe pour le mesurage : il ne figure ni dans la liste du dossier de diagnostic technique, ni dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés, et un « mesurage certifié » est un argument commercial, pas une obligation légale. Ce qu'il faut vérifier, c'est l'assurance responsabilité civile professionnelle du prestataire, en cours de validité au jour de l'intervention, et le fait qu'elle couvre expressément le mesurage. Les articles qui fondent le mesurage Carrez et le mesurage Boutin sont restés dans leur version antérieure. Depuis le 1er juillet 2024, le DPE ne se calcule plus sur la surface habitable mais sur une surface de référence, qui y ajoute les vérandas chauffées et les locaux chauffés d'au moins 1,80 mètre sous plafond (arrêté du 25 mars 2024) : il est donc normal que trois documents affichent trois chiffres. Le 5 mars 2026, la Cour de cassation a jugé qu'un diagnostiqueur peut voir sa responsabilité engagée envers les acquéreurs pour un mesurage Carrez erroné (3e chambre civile, n° 23-13.288), ce qui ne change rien aux obligations du vendeur.

Questions fréquentes

Carrez / Boutin : ce qu'on nous demande le plus

Combien de temps mon mesurage loi Carrez reste-t-il valable ?

Aucun texte ne fixe de durée de validité, parce que le mesurage n'est pas un diagnostic du dossier de diagnostic technique. Il reste utilisable tant qu'aucun travaux n'a modifié la superficie du logement. Ce que la loi exige, c'est que la superficie inscrite dans la promesse puis dans l'acte de vente soit exacte le jour de la vente, pas que l'attestation soit récente.

Mon attestation date de 2010, dois-je la refaire avant de vendre ?

Juridiquement non, si rien n'a bougé dans l'appartement : elle reste recevable, puisque aucune échéance n'est prévue. Dans les faits, c'est fortement conseillé, et beaucoup de notaires le demandent. La jurisprudence a précisé depuis le périmètre du lot à mesurer et le traitement de certains volumes, si bien qu'un calcul conforme aux usages d'il y a quinze ans peut ne plus l'être.

Puis-je mesurer moi-même mon logement ?

Oui, la loi ne l'interdit pas : ni la loi Carrez ni la loi Boutin n'imposent l'intervention d'un professionnel, et aucune certification n'existe pour ce mesurage. L'ANIL indique seulement que le recours à un professionnel est « recommandé pour éviter tout risque d'erreur ». Mais vous assumez alors seul les conséquences financières d'une erreur, sans recours. Faire appel à un professionnel assuré, c'est d'abord transférer ce risque sur son assurance.

Je vends une maison : ai-je besoin d'un mesurage loi Carrez ?

Non, si votre maison est en pleine propriété, hors copropriété : la loi Carrez ne vise que les lots et fractions de lots de copropriété. Attention toutefois, certaines maisons constituent un lot d'une copropriété horizontale et sont alors soumises à l'obligation. Votre acte d'achat et le règlement de copropriété, s'il en existe un, tranchent la question.

Je vends un appartement et je le loue en attendant : dois-je faire les deux mesurages ?

Oui, et ce sont bien deux calculs différents. La superficie Carrez s'impose pour la vente du lot de copropriété, la surface habitable Boutin pour le bail de résidence principale. Un même appartement avec véranda ou combles affichera deux chiffres distincts : réutiliser l'un pour l'autre vous expose des deux côtés. La plupart des cabinets réalisent les deux pendant la même visite.

Que se passe-t-il si l'acheteur découvre que l'appartement est plus petit qu'annoncé ?

Si l'écart dépasse un vingtième (5 %) en moins, il peut vous demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, et il doit agir en justice dans l'année qui suit l'acte authentique, à peine de déchéance. En dessous de 5 %, cette diminution de prix ne s'applique pas. C'est vous, vendeur, qui remboursez ; vous pourrez ensuite vous retourner contre le professionnel qui a mesuré.

Et si mon appartement se révèle plus grand que la superficie annoncée ?

Vous ne pouvez rien réclamer : l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Sous-estimer sa surface est donc une perte sèche. C'est une raison de plus de faire mesurer sérieusement avant de fixer votre prix de vente.

Pourquoi mon DPE affiche-t-il une surface différente de mon attestation Carrez ?

C'est normal depuis le 1er juillet 2024 : le DPE ne se calcule plus sur la surface habitable mais sur une surface de référence, qui y ajoute les vérandas chauffées et les locaux chauffés à usage principal d'occupation humaine d'au moins 1,80 m sous plafond. Trois documents, trois définitions légales. Ce n'est pas une erreur du diagnostiqueur.

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